Про ипотеку ведётся много разговоров в рамках семьи и даже государства. Но чтобы понять всю суть ипотеки в России необходимо сравнение. Сравнивать будем со страной, чья экономика находится на третьем месте по развитию во всём мире. Речь о Японии. Чтобы никого не запутать начнём с простых вычислений, которые может и ДОЛЖЕН делать каждый думающих человек!
Меня зовут Николай. Ты на сайте SEZAMMO.RU — пора начинать!
Подготовка данных
Средний ипотечный процент на российском рынке составляет 9%. В Японии он значительно ниже и не превышает 1%, а зачастую равен 0,8%. Многие дурачки ведутся на эту фигню и считают что российский рынок недвижимости проигрывает японскому. Но это не так! Делать выводы на основе одного лишь показателя нельзя.
Чтобы сравнение было хоть немного приближено к реальности возьмём примерно равную по квадратуре недвижимость в Токио и Москве. Оба эти города являются столицами, оба безумно дорогие в плане покупки недвижимости, но что ещё важней — средний уровень заработной платы в них наивысший по стране.
Итак, согласно статистике за 2021 год в Токио средняя зарплата равняется 4,000$. В Москве этот показатель чуть выше 100,000 рублей.
Теперь обратимся к рынку недвижимости. Квартиру в новостройке площадью ~80 квадратов можно приобрести примерно за 1 миллион долларов в Токио. В переводе на рубли это почти 75 миллионов рублей. По московскому рынку что-то похожее обойдётся в 20 миллионов рублей.
Смогу ли накопить?
Прежде чем обращаться к ипотечным калькуляторам стоит посчитать сколько времени понадобится чтобы накопить на эти объекты самостоятельно. В качестве первого примера возьмём ситуацию, когда вся зарплата идёт в копилку, а финансовые инструменты не применяются.
Москва
20,000,000 (стоимость квартиры) / 100,000 (зарплата в месяц) = 200 месяцев
200 / 12 = 16,6 лет потребуется для накопления нужной суммы на покупку квартиры в Москве.
Токио
75,000,000 (стоимость квартиры) / 300,000 (средняя зарплата в рублях) = 250 месяцев
250 / 12 = 20,8 лет потребуется для накопления нужной суммы на покупку квартиры в Токио.
Пока что показатели вроде одинаковые. Но если ты не дурак, то не станешь копить бабки, складывая их под матрас. Как минимум, ты воспользуешься простейшими финансовыми инструментами. Самые популярные из них это денежный вклад и накопительный счёт.
Вклад и накопительный счёт. В чём разница?
Может ты и не знал, но денежный вклад и накопительный счёт в банке это разные финансовые инструменты.
Денежный (он же банковский) вклад ещё называют депозитом (но это ошибка, так как это разные финансовые инструменты). Его основное отличие от накопительного счёта это срочность. Иными словами, депозит открывается на заранее обговоренных условиях, включающих в себя сумму, сроки и проценты. Если захочешь вывести деньги раньше — проценты сгорят. Но у депозита выше процентная ставка.
Накопительный счёт более гибок. Он бессрочный, суммы можно вносить любые и когда угодно, а также выводить их по своему усмотрению. Но процентная ставка ниже. А сам процент начисляется на минимальный баланс за предыдущий месяц.
Пример
Если ты открыл счёт сегодня, но внёс на него деньги на следующий день, то проценты за этот месяц тебе начислены не будут, так как минимальный баланс составлял ноль рублей.
Аналогичная история случится если захочешь частично выводить деньги. У тебя на счету 100 тысяч, затем ты вывел 50, но спустя пару дней положил еще 100. В итоге у тебя на счету окажется 150 тысяч, но проценты будут начислены лишь за 50, так как это был минимальный баланс за месяц.
В итоге, если не погружаться в мир ценных бумаг, то для рядового обывателя разумней использовать именно накопительный счёт.
Накопить с процентами
Отлично, с финансовым инструментом определились. Теперь давай посмотрим какие условия по вкладам дают нам банки России и Японии.
С русскими всё просто. Стандартный процент в подавляющем количестве банков составляет 3,5% годовых с капитализацией процентов на баланс счёта. Докупить право повышения ставки до 4% можно. Но для этого потребуется стать вип-клиентом. Чтобы это стало выгодно, на накопительном счету должно быть не менее 500,000 рублей. В таком случае проценты по счёту будут покрывать расходы на то чтобы оплачивать своё вип-членство. Звучит сложно, но на деле просто запомни, что это 4% для сумм от полумиллиона рублей.
А теперь шок-контент. Процентная ставка по депозитам в Японии на июль 2021 года составляет -0,11%. Надеюсь ты запомнил, что проценты по депозитам всегда выше чем на накопительных счетах? Это значит, что жители Японии лишены такой роскоши как простой финансовый инструмент для накопления сбережений. Они используют другие способы. Но так как сравнение идёт честное, то сроки для Японии остаются неизменными. Понадобится почти 21 год чтобы накопить на квартиру в Токио.
Теперь посчитаем сколько потребуется времени в России, если откладывать по 100 тысяч ежемесячно под 4% годовых с капитализацией. Воспользуемся онлайн калькулятором:
Из подсчётов видно, что за 153 месяца скоплена сумма свыше 20 миллионов рублей. Более 4,5 миллионов накоплено благодаря процентам. А 153 месяца это 12,7 лет. Округлим до 13. Это на 3 года меньше, чем если бы ты копил деньги, складывая их под матрас. Неплохой результат, учитывая такую казалось бы невысокую процентную ставку.
Взятие ипотеки
Не сложно догадаться, что чем больше срок кредитования тем больше сумма переплаты получится. В этом случае даже десятая доля процента сыграет ощутимую роль. Но чтобы не быть голословным, предлагаю обратиться к ипотечному калькулятору!
Ипотека в России
Как я ни старался, а уложиться в ежемесячный платёж, равный 100 тысячам рублей не получилось. Это при условии, что срок растянут на максимальные 30 лет и даже первоначальный взнос в размере 20% имеется. Даже при этих условиях общая сумма выплат составит 46,3 миллиона рублей (4 миллиона первоначального взноса сюда не входят). То есть хата стоимостью 20,000,000 обойдётся в 50,300,000 рублей и это при ежемесячном платеже в 129 тысяч. Переплата = 30,3 миллиона!
Ипотека в Японии
Есть проблема. Стоимость жилья в Японии выше, а потому набрать 15 миллионов в качестве первоначального взноса сложно. В долларах это 200,000. При зарплате в 4,000 копить придётся долго. Поэтому сократим первоначальный взнос до 10%, т.е. 100,000$ (7,500,000 рублей):
Большую разницу увидел? Скорее всего нет. Но цифры говорят нам что хата ценой в 75 миллионов за 30 лет обойдётся в 78,1 миллионов без учёта первоначального взноса. С ним же сумма получится равной 85,600,000. При этом ежемесячный платёж не будет превышать 220 тысяч при зарплате в 300,000! Переплата = 10,6 миллионов рублей.
Ипотека в Японии в разы выгодней чем в России даже с учётом бешенной стоимости жилья в стране восходящего солнца!
Суть ипотеки в России
Суть ипотеки в России очень хорошо прослеживается в сравнении. В Японии купить дом или квартиру, не влезая при этом в ипотечный долг до конца своей жизни просто невозможно. Стоимость жилья не позволит сделать это выгодно. Государство компенсирует данный факт сниженным ипотечным процентом. Но не потому что страна такая хорошая, а потому что иначе жилье себе смогут позволить лишь единицы. Проще говоря, это вынужденная мера, а не результат развития экономики!
В России же всё наоборот. Нужно быть очень богатым чтобы взять жильё в ипотеку. Намного дешевле и быстрей накопить деньги на покупку без влезания в кредиты. Для этого у нас есть то, чего лишены развитые страны — жильё дешевле чем «у них» и доступные финансовые инструменты, о которых они могут лишь мечтать.
Подводя итог всему вышесказанному, суть ипотеки в России заключается в том, что её ни в коем случае и ни при каких обстоятельствах нельзя брать!
